Un portofoliu imobiliar solid nu apare peste noapte. La Anthill Estate, îl construim pas cu pas, pe baza unor reguli clare: analiză de piață, selecție riguroasă, standarde operaționale și transparență totală. Fiecare locuință intră în colecție doar dacă poate susține pe termen lung obiectivul nostru: stabilitate, previzibilitate și rezultate constante pentru toți membrii comunității.
1) Începem de la cerere, nu de la ofertă
Fiecare proprietate din pipeline este evaluată pornind de la cine închiriază efectiv în zonă și de ce: proximitate față de locuri de muncă, universități, spitale, conexiuni de transport, servicii locale. Combinăm datele de piață cu istoricul operării (acolo unde există) pentru a estima realist nivelul chiriei, sezonalitatea și timpul de vacantare.
Principiu: cumpărăm acolo unde cererea dovedește că poate susține în mod natural ocuparea.
2) Filtru de achiziție cu scor intern
Înainte de ofertă, fiecare apartament trece printr-o fișă de scor:
- Micro-locație & acces (infrastructură, servicii, vecinătăți)
- Stare tehnică & clădire (structură, instalații, eficiență energetică)
- CapEx necesar (buget de aducere la standard)
- Potencial de închiriere (nivel chirie, tipologie chiriaș, sezonalitate)
- Conformitate juridică (acte, sarcini, regim)
Doar proprietățile care depășesc pragul intern continuă în negociere. Emoția unei „oferte bune” nu înlocuiește disciplinascorului.
3) Diversificare echilibrata
Echilibrăm portofoliul pe: cartiere, dimensiuni (garsoniere/1-2 camere), mod de exploatare (termen lung / mediu, acolo unde are sens). Scopul este să netezim variațiile și să reducem dependența de un singur profil de chiriaș sau de o singură zonă.
4) Standardul Anthill: calitate operațională la intrare
Fiecare locuință intră în portofoliu după un set minim de dotări și finisaje: instalații verificate, electrocasnice eficiente, soluții durabile ușor de întreținut, elemente de siguranță. Bugetăm din start CapEx-ul de aducere la standard și Opex-ul(întreținere preventivă) pentru a proteja veniturile și a menține experiența chiriașilor.
5) Stabilirea chiriei pe date, nu pe dorințe
Folosim repere reale de piață și testăm niveluri de preț în funcție de sezon, tipul de contract și calitatea dotărilor. Pentru termen lung, accentul cade pe screening, clauze clare și stabilitatea relației; pentru formule flexibile, monitorizăm rating-urile și timpii de răspuns.
Obiectivul: ocupare sănătoasă, nu „cel mai mare preț teoretic”.
6) Monitorizare continuă & reglaje fine
Urmărim constant indicatori-cheie:
- Grad de ocupare și timp de vacantare
- Venit net operațional (încasări – cheltuieli operaționale)
- Cost per locuință (mentenanță, utilități, servicii)
- Feedback chiriași (calitate, timp de rezolvare)
Pe baza lor, optimizăm: ajustăm prețuri, redistribuim bugete, modernizăm acolo unde aduce sens, sau ieșim din active care nu mai servesc obiectivului portofoliului.
7) Cum crește portofoliul
Participarea prin certificate ne permite să corelăm achizițiile cu interesul comunității. Pe măsură ce crește numărul de certificate, extindem portofoliul în zone și tipologii validate de cerere. Fiecare nouă intrare este filtrată prin aceleași criterii – nu diluăm standardul pentru a „crește repede”.
Concluzie
Portofoliul Anthill Estate este rezultatul unei metode, nu al norocului: cerere validată, achiziții disciplinate, standarde operaționale, diversificare și transparență. Așa transformăm fiecare locuință dintr-o adresă într-o surse stabilă de rezultate, iar colecția – într-un mecanism care funcționează bine și astăzi, și peste ani.